中國經濟有多依賴房地產

中國經濟有多依賴房地產

北京時間12月23日,中國住房和城鄉建設部召開會議,“總結2019年住房和城鄉建設工作,並部署2020年工作任務”。

分析認為,此次會議是對中共中央經濟工作會議“頂層設計”的具體落實,對於2020年中國房地產市場發展有重要作用。

2018年中共提出“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”的“六穩”政策。

2020年,“穩”依然是經濟工作的前提。

具體到房地產領域,“六穩”被細化為“穩地價、穩房價、穩預期”

中國住建部此次會議明確,長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的方針。

中國經濟有多依賴房地產

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:

“從這個表述看,與之前的不同之處是強調“長期”,其含義就在於,房住不炒的定位不受市場週期的影響,無論市場好與壞,後續都會管控,這對於2020年以及未來的樓市都有很強的指導意義。”

同時,政策也明確發展長效機制和調控機制,體現了樓市在引導成長的發展思路。

不管新聞通稿的表述如何變化,政策意圖仍然是通過調控保證房地產市場,尤其是房價穩定。

2019年,中國樓市經歷了3月至4月的“小陽春”之後,調控政策就不斷收緊。

雖然從數據上看,中國商品房銷量與往年同期相比並沒有出現回落,房地產開發投資增速依然維持在10%以上。

但存量市場量價走弱趨勢明顯。

中國中泰證券首席經濟學家李迅雷分析:

“由於中國各地方政府對新房普遍採取限價、限售政策,一定程度上扭曲了市場供求關係,導致新房價格走勢和中籤率沒有參考意義。”

這和中國股市中籤率變化,也不能反映股市牛熊是一個道理。

相比而言,二手房市場價格變化,更能體現投資者的真實預期。

在存量房市場方面,價格下跌的城市數量要多於上漲的數量,最典型的北京、上海兩大城市。

中國經濟有多依賴房地產

存量房交易佔比超過八成,2019年價格均出現回落。

李迅雷認為:

“過去的20餘年,中國房地產經歷了罕見的大牛市,鋼筋混凝土中積累了巨大的社會財富,如果房價出現大跌,地方政府、企業、金融機構和居民部門的資產都會面臨大幅縮水。”

對於非金融企業部門而言,由於盈利增速的大幅下滑,償債壓力顯然會大幅上升。

賣樓恐怕是還債的現實選擇。

據統計,截至2019年三季度末,A股3,743家上市公司中,有1,826家上市公司持有投資性房地產,佔比超過48%,合計持有市值達1.3萬億元人民幣。

對於銀行而言,房地產在銀行資產中作為相對優質且便利變現的資產,佔比也不少,有估計稱佔比20%以上,如果房價下跌,則不良率將顯著上升。

對於居民部門而言,目前29萬億元的房貸餘額佔住宅總市值的比重並不高,但房貸餘額中大部分為中等收入羣體的負債,實際上社會中堅力量負債佔比很高,如果房價持續下跌,那麼他們的還貸履約率恐怕會成問題。

因此,儘管各方都在呼籲中國經濟能減少對房地產的依賴程度,但事實上卻越來越難。

再加上中美貿易戰背景下,中國國內推進改革、產業轉移,導致結構性矛盾進一步凸顯,最直接的體現就是就業壓力加大。

據中泰證券估算,2019年失業人口超過2,300萬,如果再加上農民工返鄉現象,實際失業數量更高。

中國經濟有多依賴房地產

中泰證券用各省福利彩票銷量估算城市外來務工人員人口遷移,同時發現居民用電量增速發生變化,並認為居民用電量增速下降與電動自行車充電有關。

兩項數據印證:


農民工的主要去向及靈活就業增速的下降。

除就業外,從投資上看,作為拉動中國經濟的“三駕馬車”之一,投資增速主要取決於基建投資、製造業投資和房地產開發投資。

其中,2019年1月至11月基建投資增速只有4%,唯有房地產投資增速維持在10%以上。

李迅雷分析:

“通過增發國債、讓中央政府加槓桿來替代地方政府舉債,一方面可以降低政府部門利息成本,減輕地方政府負擔,另一方面,地方政府壓力減輕後,可以有效拉動民間投資。”


但從目前看,高層更希望在提質增效的前提下,實現經濟轉型。

供給側結構性改革當然是主線,但見效需更長時間。

因此,如果在沒有新的突破點的情況下,2020年要實現6%左右的增長,可能真的要更取決於房地產的穩定增長了。

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投資環境日益複雜,在複雜的環境中我們更需要看到細微的變化和準確地走向,才能提前佈局實現財富增長。

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