劉全:為什麼物價和房價一直上漲?

房子,是人們生活的必需品,每個人都需要房子居住。房子涉及每一個人和每個家庭的切身利益。房子,也涉及經濟增長,產業結構調整和地方財政收入等社會經濟發展命脈。劉全認為,房地產行業發展週期主要受金融政策、經濟增長、城市化發展、人口數量和宏觀政策行為等方面因素影響。目前,房地產市場已發展到中期,住宅開發規模取決於城市人口數量、城市化發展和市場投資炒房等方面因素。房地產行業已進入新階段,從高速增長到平穩或下降趨勢發展。房地產從開發數量擴張到品質提升;房地產開發向總量放緩,到區域結構分化和價格分化轉變。

劉全:為什麼物價和房價一直上漲?

截至2019年12月末,全國300個城市住宅用地成交面積12.5億平方米,住宅成交樓面均價4572元/平方米,同比上漲15.3%;住宅用地綜合溢價率14.6%,同比收窄0.2個百分點。劉全認為,房地產開發中土地價格平均佔總開發成本約40%以上,土地價格直接影響住宅市場銷售價格。受房地產調控政策及市場利空消息共同影響,全國房地產市場普遍降温,房價並未出現大幅下跌現象。未來房地產市場成交規模有可能會出現小幅下降,成交均價結構性上揚,房價多極分化趨勢明顯。

劉全:為什麼物價和房價一直上漲?

2019年前三季度,中國M2餘額195.2萬億元,同比增長8.4%;前三季度人民幣貸款增加13.6萬億元;其中,居民部門貸款增加5.7萬億元。劉全認為,為促進社會經濟發展,央行貨幣超發及寬鬆金融信貸政策將成為新常態。貨幣超發引起通貨膨脹率升高,導致物價普遍上漲。物價與房價之間密切相關,物價上漲有可能導致房價走高。同時,房價上漲推動社會系統生活成本普遍增加,並引起物價上漲。房地產開發中土地價格,建築材料上漲和市場投資炒房等疊加影響,導致房價漲多跌少,持續升高。

劉全:為什麼物價和房價一直上漲?

劉全認為,全國房價只漲不跌已經20多年,一般的經濟學理論無法解釋中國房地產市場發展,房價已經打破了經濟學的基本原理。房地產行業承載着經濟增長,地方財政收入和金融市場穩定,所以在政策層面要維護房價平穩上漲。央行寬鬆貨幣政策為房地產行業發展提供鉅額的資金支持,也為購房者和投資炒房者創造了強大的購買力支撐。為什麼物價和房價一直上漲?央行貨幣超發多少,物價和房價就會上漲多少。

作者:劉全

創作:2020.1.6